Publié par Gabrielle Tribels le . Publié dans Droit des baux
Droit du bail - Résidence Principale - Avocats (La Calamine, Liège, Gemmenich)
Par un nouveau décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, les anciennes dispositions du Code civil relatives au contrat de bail de résidence principale (insérées par la loi du 20 février 1991) sont abrogées et remplacées par les articles 52 à 64 du décret relatif au bail d’habitation.
Il nous paraît utile de consacrer un bref exposé au Registre Central de la Solvabilité, mis en place depuis le 1er avril 2017.
Son fonctionnement est fixé par un arrêté royal, publié au Moniteur belge du 27/03/2017.
Il s’agit, en réalité, d’une plateforme digitale reprenant tous les dossiers de faillite.
A présent, tous les intervenants, tant les tribunaux de commerce (juges, juges commissaires et greffiers) que les curateurs et les créanciers y établissent, signent et échangent la plupart des documents dans le cadre des dossiers de faillite.
Cette plateforme est accessible à l’adresse suivante : www.regsol.be
Le contrôle auquel peut procéder l’autorité chargée d’examiner une déclaration environnementale est limité par l’article 14, paragraphe 3 du décret du 11 mars 1999 relatif au permis d’environnement. Ainsi, elle ne peut déclarer celle-ci irrecevable au motif que différents actes et travaux ont été effectués en violation des règles relevant de la police de l’urbanisme, étant entendu qu’une autorité demeure libre de mobiliser les dispositions régissant les infractions urbanistiques pour sanctionner ce genre de comportement (C.E., 26/10/2017, SEB TRADING, n° 239.664).
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En vertu de l’article 3, paragraphe 1er , alinéa 1er de la loi sur le contrat de bail de résidence principale, tout bail relatif à la résidence principale du preneur est réputé conclu pour une durée de neuf années.
Le paragraphe 6 dispose toutefois, en son alinéa 1er, que par dérogation au paragraphe 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à 3 ans.
Conformément à l’alinéa 3 du paragraphe 6 précité, ce bail de courte durée peut être prorogé une seule fois, uniquement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de la location puisse excéder trois ans.
Le législateur a donc autorisé la prolongation du bail de courte durée, mais a strictement encadré et limité l’usage de cette faculté.
Des conditions imposées par le législateur pour que puisse être prorogé le bail de courte durée, c’est certainement l’exigence d’un écrit qui a fait l’objet des plus vives discussions. En effet, suffit-il qu’un bail écrit de courte durée contienne une clause relative à la prorogation du bail ou l’écrit requis doit-il être un écrit distinct spécifiquement rédigé dans le cadre du processus de prorogation ?
Certains auteurs se sont prononcés en faveur de la première thèse et certaines décisions se sont prononcées en faveur de l’autre thèse.
La Cour de cassation a finalement rendu un arrêt qui mettra fin à cette controverse.
En effet, par son arrêt du 20 octobre 2017 (numéro de rôle : C.16.0151.F/1), la Cour de cassation a validé la thèse selon laquelle l’article 3, paragraphe 6, alinéa 3 peut être interprété en ce sens que la prorogation du bail ne requiert pas que l’accord écrit soit constaté dans un autre écrit que le bail lui-même, si le contrat de bail prévoit une telle clause de prorogation.
En d’autres termes, les dispositions légales n’excluent pas que les parties à un bail de courte durée puissent convenir de sa prorogation dans le contrat initial, de sorte que le bail soit automatiquement prorogé à défaut d’un congé valablement notifié avant l’échéance.
Par une loi du 11 juillet 2013 (parue au Moniteur Belge du 2 août 2013, édition 2), le titre XVII du livre III du Code civil « des sûretés mobilières » a été profondément modifié. Une partie importante de cette nouvelle loi concerne la création d’un registre national des gages sous la gestion de l’Administration générale de la documentation patrimoniale du SPF FINANCES. Entre-temps, cette loi du 11 juillet 2013 a été elle-même modifiée par une loi du 25 décembre 2016 (parue au Moniteur Belge du 30 décembre 2016). Signalons encore qu’un arrêté royal du 14 septembre 2017 (paru au Moniteur Belge du 26 septembre 2017) a été pris en exécution de la loi du 11 juillet 2013, telle que modifiée par la loi du 25 décembre 2016 ; cet arrêté royal règle le fonctionnement pratique du registre des gages. La nouvelle loi ainsi que l’arrêté royal du 14 septembre 2017 pris en exécution de celle-ci sont entrés en vigueur ce 1er janvier 2018.
