Dans un appartement loué, le locataire s'est endormi sur le canapé, une cigarette en main.
L'objet loué prend feu et le locataire est grièvement blessé.
Le propriétaire bailleur a estimé que la responsabilité de l'incendie devait être laissée au locataire, car il ne pouvait pas prouver que l'incendie s'était produit sans sa faute.
Le locataire a toutefois formulé des réclamations contre le propriétaire parce que celui-ci n'avait pas installé de détecteurs de fumée dans l'appartement.
Le tribunal a décidé que le bailleur et le locataire avaient tous deux commis une faute, mais qu'en raison de la gravité des fautes, ¼ du dommage devait être couvert par le bailleur (absence de détecteur de fumée) et ¾ du dommage par le locataire (cigarette allumée / endormi).
La Cour de cassation a annulé cet arrêt.
Le juge pouvait certes tenir le propriétaire et le locataire pour responsables du dommage. Il ne pouvait toutefois pas faire dépendre l'étendue du dommage de la gravité de la faute. Il devait examiner concrètement comment les fautes respectives avaient contribué au dommage et dans quelle mesure (Cass., 1/12/2022, C.22.0139.F).
Tant l'ancien code civil que le décret wallon relatif au bail d'habitation prévoient que le bailleur n'est pas responsable des troubles de fait causés par des tiers. Or les autres locataires d’un même immeuble sont de tels tiers.
Le Tribunal de première instance de Liège, division de Verviers a néanmoins résilié le bail entre un bailleur et un locataire parce que ce dernier ne se comportait pas correctement vis-à-vis des autres locataires de l'immeuble. Ce locataire faisait du bruit jusque tard dans la nuit, était impoli avec les autres locataires, ne participait pas au bon fonctionnement de la cohabitation, etc.
L'annulation de cette décision a été demandée devant la Cour de cassation parce que, selon le demandeur, le tribunal n'aurait pas pu résilier le contrat, car, dans la mesure où le bailleur n'est pas responsable des troubles de fait du locataire, le tribunal ne peut pas non plus résilier le contrat sur la base d'une responsabilité contractuelle de ce locataire.
Le 15 mars 2018, la Région wallonne a adopté un décret sur le bail d’habitation.
Dans le cadre des transferts de compétences qui ont été mis en œuvre, la Communauté germanophone est désormais compétente en cette matière.
Dans la mesure où la Communauté germanophone n'a pas encore adapté sa législation par rapport aux questions qui ont été clarifiées devant la Cour constitutionnelle, la jurisprudence de la Cour constitutionnelle s'applique également aux contrats de bail en Communauté germanophone.
Les parties requérantes ont soulevé l'inconstitutionnalité de la disposition qui permet au propriétaire d'exiger du locataire différentes informations.
Si le bailleur à ferme souhaite vendre un objet affecté à un bail à ferme, le preneur dispose d’un droit de préférence qu’on appelle droit de préemption.
Dans le cadre de ce mécanisme, le bailleur-vendeur doit proposer au preneur la parcelle à vendre aux mêmes conditions que le candidat- acquéreur offre.
Le droit de préemption du preneur connaît certaines exceptions. Si le terrain à vendre est à bâtir, le vendeur-bailleur ne doit pas accorder ce droit de préemption au fermier. S’est posé devant la Cour de cassation la question de savoir si la parcelle doit déjà faire l’objet d’un permis de bâtir ou s’il suffit que le terrain en question soit en zone de construction pour refuser au preneur le droit de préemption.
La Cour de cassation a tranché. Pour refuser au preneur le droit de préemption, il n’est pas requis qu’un permis de bâtir existe concernant le terrain à vendre (Cass., 24/01/2020, C.19.0819.F).
P.S. Notons que le bailleur peut mettre fin au contrat de bail à ferme à tout moment, s’il dispose d’un permis de bâtir.
Publié par Gabrielle Tribels le . Publié dans Droit des baux
Le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation a non seulement modifié les dispositions du Code civil relatives au contrat de bail de résidence principale, mais a aussi instauré de nouvelles réglementations, dont celles relatives au bail de colocation.
Les personnes souhaitant louer un même bien pourront désormais opter pour un régime spécifique.
