Le bail de colocation

Publié par Gabrielle Tribels le 17 mai 2018. Publié dans Droit des baux

Le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation a non seulement modifié les dispositions du Code civil relatives au contrat de bail de résidence principale, mais a aussi instauré de nouvelles réglementations, dont celles relatives au bail de colocation.

Les personnes souhaitant louer un même bien pourront désormais opter pour un régime spécifique.

Deux conditions cumulatives devront être remplies :

1. Conclusion d’un contrat unique entre les colocataires et le bailleur ;
2. Signature d’un pacte de colocation par les colocataires seuls.

Ces dispositions ont un caractère impératif.  En sus, les dispositions tirées des baux de résidence principale relatives à la prorogation pour circonstances exceptionnelles, à la révision des frais et charges forfaitaires (ou leur conversion en frais et charges réels), au précompte immobilier et à la transmission du bien loué s’appliqueront.

Toutes les autres dispositions du régime du bail de résidence principale s’appliqueront également si l’un des preneurs installe dans le bien loué sa résidence principale (avec l’accord du bailleur et des autres colocataires).

Une solidarité entre les colocataires sera  imposée, que ce soit au niveau de la constitution de la garantie, du paiement des loyers ou encore des éventuels dégâts.  Les colocataires devront dès lors assumer les conséquences du départ d’un colocataire en cas de non-remplacement (charges, loyers...).

Les facultés de résiliation anticipée sont les suivantes :

• par le bailleur : le bailleur pourra mettre fin au bail en donnant un congé de 6 mois lorsque la moitié au moins des colocataires signataires auront chacun donné leur congé, et ce, dans le mois suivant la notification du dernier congé d’un colocataire ;
• par un colocataire : il pourra se libérer de ses obligations s’il notifie simultanément au bailleur et à ses colocataires un congé de 3 mois.  Il sera redevable d’une indemnité équivalente à 3 fois sa part dans le loyer à ses colocataires.  Il pourra être libéré de cette obligation de paiement d’indemnité s’il trouva un remplaçant, lequel ne pourra être refusé par les autres colocataires et le bailleur que pour de justes motifs (qui ne sont pas définis par le décret).

Les colocataires auront l’obligation de conclure un pacte de colocation pour définir la répartition du loyer, des charges, l’inventaire des meubles, les modalités de remplacement de l’un deux… L’article 72 alinéa 4 du décret du 15 mars 2018 prévoit les dispositions qui devront à tout le moins être fixées par ce pacte. L’article 75 prévoit que le Gouvernement arrêtera un modèle-type indicatif de pacte de colocation.