Le contrat de bail étudiant
Le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation a instauré le contrat de bail étudiant.
Celui-ci est défini comme suit : « le bail d’habitation relatif à la location d’un bien, par ou pour le compte d’un étudiant, dans le cadre de l’accomplissement de ses études et aux conditions du chapitre 5 ».
La notion d’étudiant est également définie par ce décret comme étant la personne qui est régulièrement inscrite et qui poursuit ses études dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur, pour autant qu’il apporte la preuve de son inscription régulière dans les formes et délais fixés par la législation.
Si le preneur est un étudiant, le contrat de bail sera obligatoirement soumis au régime spécifique du bail étudiant, sauf lorsque :
- lors de la signature du contrat de bail, l’étudiant ne communique pas au bailleur une attestation d’inscription régulière ou, à défaut, une copie de sa demande ou une attestation sur l’honneur. C’est alors le droit commun seul du contrat de bail qui s’appliquera
- dans les 3 mois de son entrée dans les lieux (délai susceptible d’être prorogé par le bailleur pour une même durée sur demande motivée), l’étudiant n’apporte pas la preuve de sa qualité en produisant une attestation d’inscription régulière. C’est également le droit commun du contrat de bail qui s’appliquera en ce cas.
En sus des dispositions spécifiques au contrat de bail étudiant, les dispositions dédiées aux baux de résidence principale relative à la révision des frais et charges forfaitaires (ou leur conversion en frais et charges réels) et la transmission du bien loué s’appliqueront au contrat de bail étudiant.
Les autres dispositions du régime du bail de résidence principale s’appliqueront également si le preneur installe dans le bien loué sa résidence principale, avec l’accord du bailleur et avec l’accord du preneur lorsque celui-ci n’est pas l’étudiant, à l’exception des dispositions qui ont trait à la durée du bail et à la sous-location.
Sauf si les parties ont convenu d’une durée inférieure, bail étudiant est réputé conclu pour une durée d’un an. Le bail prend donc fin au terme convenu moyennant un préavis d’un mois notifié par l’une ou l’autre partie.
Le preneur peut, à tout moment, mettre fin au bail de manière anticipée moyennant le respect d’un délai de préavis de 2 mois et le paiement d’une indemnité de 3 mois de loyer.
Ce préavis ne peut toutefois être donné après le 15 mars.
L’indemnité de 3 mois de loyer n’est pas dure dans 4 cas :
- en cas de refus d’inscription de l’étudiant dans un établissement d’enseignement secondaire ou supérieur ;
- en cas d’abandon des études attesté par l’établissement d’enseignement ;
- en cas de cession du bail avec accord écrit du bailleur, le refus de ce dernier ne pouvant avoir lieu que pour de justes motifs
- en cas de décès d’un parent.
Au terme de la durée d’un an, en cas de maintien du preneur dans les lieux loués, sans opposition du bailleur, le bail est prorogé pour une durée identique, même en présence d’un congé, aux mêmes conditions (hors indexation)
Si le bail a été conclu pour une durée inférieure à un an, à défaut d’un congé notifié par l’une ou l’autre partie, il est réputé avoir été conclu initialement pour une durée d’un an.
La sous-location est organisée par l’article 82 du décret du 15 mars 2018.
La sous-location est possible si le locataire est amené à s’éloigner de son lieu d’étude habituelle pour une période supérieure à un mois en vue de la poursuite de ses études. Il faut l’accord du bailleur ou en tout cas une absence de contestation dans les 2 mois de la notification par le locataire de son projet de sous-location.
Le sous-locataire doit, lui aussi, être étudiant.
Le bail étudiant s’appliquera au sous-locataire et la durée de la sous-location ne peut excéder celle du bail principal qui reste à courir.
Le locataire qui met fin anticipativement au bail principal donne simultanément son congé au bailleur et au sous-locataire.
Le locataire répond seul vis-à-vis du bailleur et du sous-locataire des conséquences qui résultent de l’inobservation des dispositions légales.
Le précompte immobilier afférent à l’habitation louée ne peut être mis à charge du preneur.
Les dispositions du décret relative au contrat de bail étudiant ont un caractère intégralement impératif, sauf si 1 disposition prévoit le contraire.