Prorogation d’un bail de courte durée : besoin d’un écrit
En vertu de l’article 3, paragraphe 1er , alinéa 1er de la loi sur le contrat de bail de résidence principale, tout bail relatif à la résidence principale du preneur est réputé conclu pour une durée de neuf années.
Le paragraphe 6 dispose toutefois, en son alinéa 1er, que par dérogation au paragraphe 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à 3 ans.
Conformément à l’alinéa 3 du paragraphe 6 précité, ce bail de courte durée peut être prorogé une seule fois, uniquement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de la location puisse excéder trois ans.
Le législateur a donc autorisé la prolongation du bail de courte durée, mais a strictement encadré et limité l’usage de cette faculté.
Des conditions imposées par le législateur pour que puisse être prorogé le bail de courte durée, c’est certainement l’exigence d’un écrit qui a fait l’objet des plus vives discussions. En effet, suffit-il qu’un bail écrit de courte durée contienne une clause relative à la prorogation du bail ou l’écrit requis doit-il être un écrit distinct spécifiquement rédigé dans le cadre du processus de prorogation ?
Certains auteurs se sont prononcés en faveur de la première thèse et certaines décisions se sont prononcées en faveur de l’autre thèse.
La Cour de cassation a finalement rendu un arrêt qui mettra fin à cette controverse.
En effet, par son arrêt du 20 octobre 2017 (numéro de rôle : C.16.0151.F/1), la Cour de cassation a validé la thèse selon laquelle l’article 3, paragraphe 6, alinéa 3 peut être interprété en ce sens que la prorogation du bail ne requiert pas que l’accord écrit soit constaté dans un autre écrit que le bail lui-même, si le contrat de bail prévoit une telle clause de prorogation.
En d’autres termes, les dispositions légales n’excluent pas que les parties à un bail de courte durée puissent convenir de sa prorogation dans le contrat initial, de sorte que le bail soit automatiquement prorogé à défaut d’un congé valablement notifié avant l’échéance.